LOS BANOS, CA (4 de noviembre de 2025) — La Ciudad de Los Banos, a través de su Agencia Sucesora de la antigua Agencia de Reurbanización, pagará $1,978,128 durante el año fiscal 2025-26 para cubrir obligaciones pendientes de bonos de reurbanización, según el Calendario de Pagos de Obligaciones Reconocidas (ROPS 2025-26) presentado al Departamento de Finanzas de California (DOF).
Source: California Department of Finance – Los Banos ROPS 2025-26 (PDF)
La reurbanización fue un programa estatal que permitía a las ciudades invertir en ciertas zonas utilizando un método llamado financiamiento por incremento de impuestos (tax-increment financing). Cuando aumentaban los valores de las propiedades dentro de un área designada como de reurbanización, los ingresos adicionales por impuestos —el llamado “incremento fiscal”— se apartaban para financiar mejoras locales, infraestructura pública y proyectos de desarrollo económico. Para realizar mejoras importantes, las ciudades solían emitir bonos respaldados por esos ingresos futuros.
El calendario, que cada agencia sucesora debe presentar anualmente por ley estatal, enumera todas las obligaciones exigibles que quedan pendientes de la antigua Agencia de Reurbanización de la ciudad, la cual fue disuelta por mandato estatal en 2012. Del monto total, $1,898,128 se destinan al servicio de la deuda de los Bonos de Reembolso por Asignación de Impuestos de 2014 (Series A y B), con el fideicomisario Wilmington Trust, N.A., y $80,000 se presupuestan para los costos administrativos de la Agencia Sucesora de Los Banos.
Según el documento presentado, los bonos de 2014 vencen el 1 de septiembre de 2035, y todos los pagos se realizarán con fondos del Fideicomiso de Impuestos sobre Propiedades de Reurbanización (RPTTF, por sus siglas en inglés), una cuenta controlada por el estado que recauda los ingresos por incremento fiscal de la antigua área de reurbanización de la ciudad. El documento no muestra nuevas obligaciones ni saldos en reserva o excedentes para el periodo reportado.
Antes de su disolución, la Agencia de Reurbanización de Los Banos utilizó el modelo de financiamiento por incremento de impuestos para apoyar proyectos de desarrollo económico local. Bajo este esquema, el crecimiento del impuesto a la propiedad dentro de áreas de reurbanización designadas se desviaba del uso general para pagar bonos y financiar mejoras orientadas a combatir el deterioro urbano.
En 2011, durante una crisis presupuestaria estatal, la Legislatura de California aprobó la Ley AB X1 26, que eliminó las agencias de reurbanización y redistribuyó los ingresos del impuesto a la propiedad hacia escuelas y condados. La Corte Suprema de California ratificó esa ley en el caso California Redevelopment Association v. Matosantos (2011), lo que concretó la disolución de las agencias a partir del 1 de febrero de 2012.
Bajo ese fallo, cada ciudad o condado que había operado una agencia de reurbanización se convirtió en una Agencia Sucesora, encargada de pagar las deudas pendientes y reportar tanto al Departamento de Finanzas como a una junta de supervisión del condado. La Agencia Sucesora de Los Banos continúa realizando los pagos programados de los bonos hasta que se cumplan todas las obligaciones.
Una vez que se liquiden los bonos, cualquier ingreso restante por incremento fiscal recaudado dentro del área del antiguo proyecto de reurbanización se redistribuirá entre las entidades fiscales locales —incluyendo la Ciudad de Los Banos, el Condado de Merced y los distritos escolares locales— conforme a la ley estatal.
Aunque los programas de reurbanización de California terminaron hace más de una década, las obligaciones de los bonos emitidos por Los Banos en 2014 seguirán vigentes hasta 2035, cuando se realicen los pagos finales.
